Existe obrigação de renegociar aluguel?
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Existe obrigação de renegociar aluguel?

Muito é discutido, principalmente num período sensível como a pandemia, sobre a obrigação de renegociar aluguel. Entenda como funciona essa negociação, o que está previsto na lei, a importância do contrato e quais as melhores orientações para inquilino e proprietário de imóvel de aluguel.


Mercado de locação em transformação


Além do abalo no segmento da locação imobiliária pela pandemia, o Brasil ainda vive um período de grandes dificuldades econômicas. Isso tem refletido nos índices de preço e, consequentemente, nos valores de aluguel.


Aos imóveis residenciais se vê um movimento de retorno à moradia conjunta, jovens voltando a morar com os pais, por exemplo, bem como a mudança para regiões menos valorizadas, onde se paga um valor menor. 


A queda de faturamento aliada à possibilidade do comércio digital e não redução dos valores de cobrança tem sido a combinação perfeita para o fechamento de diversos pontos físicos, o que facilmente se repara em todas as cidades do país.


Apesar dos avanços tecnológicos, muitas pessoas ainda estimam pelo atendimento presencial e tentam de todas as formas não se verem obrigadas a abandonar os imóveis. 


Dessa forma, a obrigação de renegociar aluguel esbarra nos ajustes financeiros para ambas as partes.


Relembrando conceitos de todas as relações contratuais


Ainda que não tenha um documento formalmente escrito, a relação de locação é contratual e por tal razão fica obrigada a alguns princípios da lei brasileira.

Os mais importantes aqui são a boa-fé objetiva, lealdade e obrigatoriedade dos contratos. Assim prevê o nosso Código Civil:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.


Em resumo, isso significa que as partes tem que guardar boas intenções entre si e almejar o cumprimento do contrato acima da rescisão. É o que abre espaço, por exemplo, para a reestipulação do valor por meio da justiça caso o locador não se disponha a tal atitude.


O locador não tem obrigação de renegociar aluguel, mas é a decisão mais prudente


Em regra o locador não tem a obrigação de renegociar aluguel, porém existem situações onde acabará obrigado.

Como já adiantei acima, apesar de não haver a obrigação de estipular um novo, a lei brasileira impõe que os contratos sejam cumpridos e a rescisão deve ser evitada desde que não traga prejuízos excessivos às partes


Portanto, se a relação tiver um bom histórico, talvez seja melhor chegar em um acordo do que ficar à mercê da valoração de um juiz, que é o que acontecerá caso a situação pare na justiça.


Por exemplo, imagine um imóvel residencial alugado por R$ 1.000,00 mensais. O locatário, que sempre esteve em dia, cumpria com suas obrigações e ocupa a residência há 3 anos, atrasa a quitação em dois meses por estar desempregado. 


Ele entrou uma situação de dificuldade mas sempre se mostrou alguém leal e de boa-fé ao contrato, então há boas chances de que consiga na justiça uma diminuição temporária até se recuperar, além do pagamento dos atrasados em condições especiais, ao contrário do despejo previsto pela lei.


Isso porque é observada a boa-fé e lealdade das partes no contexto geral da relação, além do desejo da lei ao cumprimento do contato. Torna-se possível até mesmo ir contra a previsão da lei em benefício do caso a caso.


Não perca de vista que a relação deve ter um histórico de boa-fé e lealdade para que seja alcançada essa grande exceção à lei.


A hipótese onde o locador renegocia ou perde

Dois artigos muito utilizados para a redução de valores de locação comercial na pandemia foram o 478º e 479º do Código Civil:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.


Perceba que a cumulação de uma situação imprevisível, com a onerosidade excessiva a uma parte e vantagem excessiva à outra, pode levar à rescisão sem pagamento de multa ou demais obrigações que estariam previstas em condições normais.


Ao locatário e locador é possível escolher entre a rescisão sem ônus e a renegociação, e, na maior parte das vezes, acaba sendo mais interessante um reajuste do que o corte onde o proprietário sairá em um prejuízo maior do que perder a ocupação do imóvel.


Em resumo


O locador não tem a obrigação de renegociar aluguel, mas isso pode ser revertido na justiça caso a relação tenha sido sempre de boa-fé.

A melhor opção é, como sempre, elaborar um contrato que preveja esse tipo de situação e defenda um meio termo interessante para todos os envolvidos.





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