Recebi uma multa pelo síndico: quais são os direitos envolvidos?

O dono de imóvel tem liberdade para usar o bem como quiser e essa condição se estende aos inquilinos nos limites da relação de locação. Mas não existem direitos absolutos. Afinal, o direito à propriedade não está acima de outros, concorda? Por isso, entenda as regras de moradia de um condomínio e como funciona a multa pelo síndico.

Obrigações do morador

Já prevendo conflitos entre moradores e/ou proprietários, o Código Civil ordena:

Art. 1.336. São deveres do condômino: 

I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

Sendo assim, é possível usar o imóvel com liberdade desde que respeitada a destinação do prédio, o sossego, salubridade, segurança e bons costumes dos demais habitantes.

A lei é clara: é possível a imposição de multa

O proprietário/morador que não respeitar tais condições corre o risco de receber uma multa pelo síndico nos termos desse mesmo artigo da lei:

• 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Requisitos para a aplicação da multa

Perceba que existem requisitos para a aplicação da multa pelo síndico. São eles (1) uma conduta infratora, que lese direitos de terceiros, e (2) previsão de condições na convenção de condomínio OU estipulação da multa por 2/3 da assembleia geral onde o assunto for tratado.

Ou seja: sim, o síndico não somente pode como deve multar caso seja essa a previsão da convenção de condomínio. É um de seus deveres como executor das normas do prédio e, caso não aplique essas normas, pode até mesmo ser pessoalmente responsabilizado. 

Caso tenha sido causado algum dano às áreas comuns, a multa será o somatório de um valor punitivo ao custo para reposição ou conserto dos itens danificados.

Advertência e defesa: quando são cabíveis 

Apesar de ser comum o envio de advertência antes da multa pelo síndico e a possibilidade de apresentação de defesa, isso só se torna um direito do proprietário/morador caso esteja previsto da convenção de condomínio. Não mencionada essa hipótese, não há obrigação alguma de respeitar tentativas de conciliação.

Caso a situação se repita, é possível que a multa seja aumentada em até 10 vezes por meio de aprovação de ¾ dos demais moradores. 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. 

E quando a situação vai para os meios judiciais?

Quando resta acionar a justiça

Poderá ser acionada a justiça pelo proprietário/morador que acredite ter recebido injustamente uma multa pelo síndico, bem como pelo condomínio para cobrar o valor da multa com juros e atualização caso não seja quitada pelo infrator. 

Na dúvida, contrate um profissional de direito capacitado para discutir as especificidades do seu caso.